香港今年要卖15幅宅地 远远不够数

来源:乐居财经 2019-03-01 16:34:01

观点地产网 香港规整严密的城市规划由来已久。

1843年,田土厅厅长兼测量师哥顿(A. T. Gordon)为当时的港英政府,绘制了第一份城市发展规划蓝图。

分区概念自此被提出,维多利亚城(位于香港岛上)被分成上环、中环和下环三个街区,以中环为中心的规划思维被奠定。如今从维港两岸出发,高楼大厦星罗密布,在已发展的约260平方公里土地上,逼狭地容纳着超过740万人口。

然而剩余的土地并非不能用于发展,却碍于郊野公园、私人土地、棕地等的众多制约而迟迟未开发。

香港土地及住房紧缺已经不是什么新鲜话题。所以,大家几乎都抱着相同的心情去关注那份最新公布的土地供应计划。

观点地产新媒体了解,2月28日下午,香港发展局局长黄伟纶公布了《二O一九年四月至二O二O年三月卖地计划》。其中上半年度可以供应10幅地块,包含6幅住宅用地,4幅商业用地;下半年度可以供应12幅地块,包含9幅住宅用地,3幅商业用地。

满打满算下来,香港政府下一个年度总共能提供15宗地块以兴建房屋。当中滚存宅地8幅,真正新增的住宅地块只有7块。

而15宗地若按地域划分,则主要分布于“库存”较为充足的一些新市镇:九龙启德3幅;九龙旺角2幅;九龙观塘1幅;半山及山顶2幅;南区2幅;西贡1幅;新界包括屯门、葵涌、大埔4幅。

15宗地,总出让面积约13.89公顷,约合13.89万平方米。黄伟纶表示,15幅住宅用地预计可以供应8850个单位。同时,今年还会有两个铁路物业发展项目(涉及2650个单位)及一个市区重建局项目(约180个单位)推出。

“连同私人重建发展项目,预计下一财政年度可供应15540个私人住宅单位。”黄伟纶称,这一数字已经超出此前提出13500个单位的目标。

虽然已经碰到及格线,但这结果显然未能让大众十分满意。另外,市场已经在前一天(2月27日)就收到财政司司长陈茂波有关明年只卖15宗地的预告,这激起了广泛讨论。

有市场声音就指出,15540个单位的供应量,事实上为香港政府2011年以来8个财政年度以来最低值。数据显示,2018/19财年全港的潜在私人楼宇供应量亦创下当时新低,但仍有25510个单位。

亦有市场消息透露,今年土地供应量减少相信是因为“《长远房屋策略》中公私合营项目比例由6:4改为7:3,以及香港政府在2018年亦有将部份用作私人住宅项目用地转为公营房屋用地。”

这或许不是坏事,毕竟各大发展商并不会囫囵吞枣般全盘接受推售的土地。去年楼市形势下行,香港就破纪录发生了两宗土地流拍。

观点地产新媒体了解,2018年10月12日,香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号的用地截标即流标,所有投标价均低于地块底价。因为按市场的看法,这幅宅地属于属极罕有的大型超豪宅项目用地,估值超过300亿港元,在当时的情况下没有发展商愿意冒这个险。

当时香港地政总署11月6日数据显示,全港10月份没有一家发展商申请新盘预售;香港土地注册处12月4日发布数据,全港11月住宅销售额260亿港元,较去年同期538亿港元下降51.6%。而11月份住宅销售量2635套,去年同期为5694套,同比下降54%,已经腰斩。

2019年1月30日,启德第4C区5号商业用地也因地价标金未达到政府就该用地所定的底价而被收回,9份标书全部作废。这是香港20年来首幅流标的商用土地,也是自2011年来香港第5次出现官地流标。

官地流标致使财政收入有所削减。有观点认为,香港政府今年减少土地出让宗数亦是出于此考虑。

当然,香港住房缺口并非仅靠官地买卖来填补。香港政府近日决定全盘接纳土地专责小组,就土地供应策略及八个值得优先研究和推行的土地供应选项的建议。

这些建议包括:加快发展棕地;就“土地共享先导计划”拟定细节以释放私人农地的发展潜力;发展粉岭高尔夫球场位于粉锦公路以东32公顷用地,作房屋用途并开展相关详细技术研究;加快进行面积约1000公顷的交椅洲人工岛研究;

加快进行包括龙鼓滩、欣澳及小蚝湾在内的近岸填海项目研究;继续进行岩洞和地下空间发展及研究;全速推动新发展区项目,以及展开有关内河码头用地及屯门沿海地区的研究。

如果八个选项全部完成处理,预计可以释放2900公顷土地。

但据悉土地专责小组估计,香港在2026年之前,或只可以落实发展15%的棕地及私人新界农地,加上局部发展高球场用地,合计只能提供不足三百公顷房屋用地。

觅地任务可谓任重道远。

若仅放眼目前,下个财政年度私人楼宇潜在供应量减少,已经影响到香港二手市场。消息称,不少楼盘出现二手楼卖家坐地起价或封盘观望的情况,包括鲗鱼涌太古城、沙田河畔花园及粉岭中心。

发展局局长黄伟纶则强调:“供应减少,并非推高楼价的唯一因素。”(来源:观点地产网)

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