刚刚,美国加息!中国楼市将遭殃?

来源:36氪 2018-06-14 00:00:00

中国会如何应对?也会跟着美国同步加息吗?

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:花满楼,36氪经授权转载。

美国真的如市场预期,2018年第二次加息了!

北京时间6月14日,周四凌晨02:00,美联储货币政策委员会FOMC会后宣布,FOMC委员一致投票决定加息25个基点,将联邦基金目标利率区间上调25个基点,升至1.75%-2%,符合市场预期。

联储会后公布的官员利率预期中位值点阵图显示,八位联储官员预计今年全年加息四次或更多,3月公布的点阵图显示持这一预期的官员有七人。

这意味着,多数联储决策者预计今年还会有两次加息,将年内合计加息四次,明年将共加息三次,而上次多数决策者预计今明两年均总共加息三次。

美国为什么加息?

因为加息可以让美元资产更有吸引力,加速美元回流美国;而之前的减税是让制造业回迁美国。

全球资产配置方向转向美元资产,中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显(目前将美元作为法定货币的是:美国、巴拿马等)。

美联储决议声明公布后,美元指数直线上涨,一度飙升至94,随后回吐涨幅。

决定一个国家汇率水平最关键的因素是:经济的强弱。

经济欣欣向荣,则币值长期来看,一定是升值的。

当然,货币印发速度会严重影响币值乃至汇率。此外,利率水平也会影响汇率。一般来说,加息会让货币升值,降息会让货币贬值。

人民币和美元的汇率,根本上还是取决于两个国家的经济状况,谁的经济有真正的、强劲的增长,哪种货币就强劲。

短期看,“利率差”对汇率产生巨大影响。

比如人民币汇率要对美元维持在较高水平,就必须让基准利率超过美国。当美国加息的时候,人民币也需要加息。否则,就会对美元贬值。

当然,在一定程度上,政府的管制可以替代利率差。从人民币在香港的利率水平,你就会发现明显高于内地。为什么?

因为香港是自由市场,如果不让人民币利率明显高出美元一截,就无法维持离岸人民币对美元的汇率。

这反过来告诉我们,目前人民币“在岸价”(上海市场产生的价格)是通过“利率差+管制”实现的。香港没有“管制”,所以“利率差”只能更高。

懂得了这些信息,你就会明白,美国“减税+加息+缩表”的影响了。

在这种情况下,美元必定会有升值的压力,而且会很强劲。

但人民币一定会贬值吗?很难说。

因为双方贸易战愈演愈烈,原因是显著的不平衡,双方每发生1美元的交易,其中只有0.25美元是中国在买美国资产,其余0.75美元是美国在买中国资产。

因此,特朗普对中国施加压力,要求解决不平衡的问题。

怎么解决?只能是多种手段并用:

1.中国有意识增加从美国进口,美国也开放一些限制的领域;

2.人民币对美元适当升值,或者稳定,肯定很难贬值;

所以,2018年还有两次加息可能,但人民币对美元的汇率估计仍将保持稳定。

并且,在今年下半年,中国央行可能被迫加息一次,以维持中美利率差距。

但人民币继续对美元升值也不现实,因为中国经济承受不了,也会带来更加严重的资金外流的压力——在人民币高估、国内资产价格显著偏高的时候,国内的中高产阶层都希望到海外购买便宜的优质资产。

在美国“减税+加息+缩表”的大背景下,中国的货币政策很难宽松,国家将更加严格执行“去杠杆”,房贷利率或还将继续上浮。

1. 对楼市的影响

2018年,官方对经济“慢一点的增长”容忍度增加,所以我们并不会对美国加息做出大幅度的经济刺激计划。

而以中国政府目前对金融、房地产行业的控制力,也是完全有能力掌控局面的。

对于接下来楼市政策,可能是:

1.大环境决定了中国2018年货币政策仍然是略微偏紧的,”钱荒”加剧,去杠杆强化;

2.楼市调控不会出现大的、方向性的调整;

3.在经济、房价下行压力较大的城市,会出现“隐性政策的放松”,比如悄悄放宽对房贷额度的限制,比如人才引进放宽对落户的限制。

楼市进入新一轮市场调整期,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会,尤其是对于大型品牌房企来讲,会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”,增强自身在行业内的规模化优势。

但是在此重点提醒,一些房企的资金链更加紧张了,所以不要碰小房企的房子,因为烂尾的机率增加了。

房企的资金链趋紧,目前部分没有价值的城市,例如三四线城市将出现房价下降趋势,有可能会影响整体市场会出现降价的趋势,价格的指标发生变化,总体市场会表现为“以价换量”。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年底。

而对于有人口增量的、高级别城市(及其城市圈)的刚需、改善型需求来说,2018年是买房、换房的好时机,如果是刚需,一定要把握好这次机会。

对于已经买了房子的刚需、改善型需求和中长线投资者来说,三四线城市房价就比较危险了,抗风险能力比较差,而只要你选的城市是“有人口增量的、高级别的城市(及其城市圈)”,那么可以安心过好自己的日子,不要在乎短期房价的波动,不要去计算自己房产投资的盈亏,那都没有意义。

时间将证明,你的选择是正确的。

2. 对实体经济的影响

美国加息,那几个主要发达国家必定跟随,否则将被美国“薅羊毛”(资金流向美国)。

而我们是“投资性政府”,在拉动经济上责任超过美国,加上人吃马喂,要攻克的难度是比较大的。

中国央行应对的手段当然是同步加息,当然不是上调基准利率(即房贷的基准利率4.9%),即老百姓眼中的正式加息,而是上调MLF和逆回购利率。

两者都是央行-商业银行之间的借钱利率,与美国式的正式加息是一致的。

在美国的层层围困下,中国将面临严峻挑战——如何在汇率、房价、实体经济之间达到一个最具竞争力的平衡。

双方贸易交战之下,中国肯定会有动作,这对于实体经济构成利好。但力度有多大,尚有待观察。

3. 总结

2018年将是人民币汇率继续“身不由己”的一年,更加强化“去杠杆”,严控金融风险;但也是在“有人口增量的、高级别城市”的刚需改善很适合买房的一年,是实体经济或许会“曙光初现”的一年。

中国会如何应对?让我们拭目以待!

本文经授权发布,不代表36氪立场。如若转载请联系原作者。

点击查看原文

相关链接