增加土地供应缓解京沪广深高房价?没用

来源:财经地产 2016-09-20 16:07:00

近期大城市房价上涨引来很多专家学者发声,提出了很多建议,其中增加土地供应的观点被不少人呼应。但笔者认为,土地的区位特点决定了它不是一般的原材料,简单地谈增加土地供应对房价而言没有多大意义。

虽然大家都说土地是房子的“面粉”,但它不是像钢筋水泥那样的标准化产品,北京的钢筋水泥缺货了可以从新疆调运来缓解供应紧张局面,但北京的土地少了却不能从新疆调配。

从全国来看,住宅用地供应并不短缺。看下面国土部的官方数据:

2015年全国房地产用地供应12.0万公顷。

2014年全国房地产用地供应15.1万公顷。

2013年全国房地产用地供应20.32万公顷。

2012年全国房地产用地供应16.56万公顷。

2011年全国房地产用地供应为16.91万公顷。

2010年全国房地产用地供应15.42万公顷。

2009年全国房地产用地供应10.91万公顷。

考虑到房地产开发周期,2016年全国开始卖的房子,大部分应该是2013年和2014年供应的土地,从总量来看,这两年的土地供应还是很多的。

全国总量多,不意味着京沪广深的土地供应多,那从实际操作层面看,京沪广深能不能进一步增加土地供应呢?

有可能,但也很难。

原因在于,一线城市要承担调控人口的任务,这就决定了地方政府不可能大规模新增供地,尤其是在城市中心区供应住宅用地,像北京五环内的土地供应这几年来已经越来越少了,而且是供应出一块地就会卖出天价。

那中心城区的旧城改造也可以增加土地供应啊。但现在拆迁越来越难,补偿价格也越来越高,这样拆迁出来的地块怎么可能低价卖给开发商呢?

那就只能增加点郊区的土地供应了。北京近两年供应的地块基本都在五环外,甚至更接近六环,这样的土地卖出的价格理应会比城里便宜,进而开发出的房子价格也会比中心城区便宜。

从统计数据来看,郊区的新房多,价格相对城里低,这样计算房价的平均数据会相对好看,显得没那么高。从这个角度来说,增加土地供应确实达到了控制房价的效果。

但实际情况呢?越来越多的人住到了远郊,一个城市越来越多的进城大军,每天早晚三四个小时奔波于上下班路上,挤不上的地铁公交,或者是堵成长龙的私家车队。

正如一首歌中所唱:你我皆凡人生在人世间终日奔波苦一刻不得闲。

很多人也建议过,像北京这种大城市,应该多建卫星城,将产业分散,这样可能缓解交通潮汐压力,也能顺势增加土地供应以便解决房价问题。

不过,在我国这种体制下,建所谓卫星城相对容易,有不少城市正在热火朝天地建设城市副中心,但产业转移却是困难的,一旦没有产业那就又是睡城一座。

房子不能建成空中楼阁,所以土地资源终究是稀缺的,稀缺品就不会卖出低价。那些说增加土地供应缓解房价的建议,潜台词是说土地供应增加了地价就会便宜,进而房价也会便宜吗?

如果是这个逻辑的话,这种建议在三四线城市可能会实现,但从过去几年的情况来看,京沪广深基本没有这种可能。(本文仅代表个人观点,欢迎批评交流,liuzhanchao@yciai.com)

【作者:叶开】(编辑:xunannan)

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