房价直追北上深的厦门重启限购 一大波城市或将跟进

来源:财经地产 2016-08-31 15:32:00

近年来二线城市房价上涨最迅猛、房价最高的厦门终于重启限购了。

厦门房价直追北上深

8月31日早间,厦门国土局在其官网上发布公告称,厦门市自9月5日起执行住房限购政策,对以下三种类型居民家庭,暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房:

一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;

二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;

三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。该政策有效期至2017年12月31日。

这也是厦门时隔2年之后重启限购举措,而且该举措与上一轮限购基本一致。2014年8月,厦门岛外四区解除限购政策,岛内两区高端新建商品住房不再执行限购措施。至2015年1月,厦门商品房限购政策全面取消。

在取消限购的这2年来,厦门房价持续向上,尤其是去年下半年以来,厦门楼市开启新一轮的快速上涨行情。

相比2014年中,厦门的房价普遍上涨六七成。来自安溪的陈先生2014年中在厦门杏林湾入手了一套80多平的二手房,当时均价是1万8,如今已经涨到了3万1左右;位于厦门远郊的翔安中澳城项目,在2014年底开盘的时候价格仅为7千多,现如今该楼盘单价已经超过2万了,不到两年时间就上涨了200%。

根据国家统计局发布的7月份70个大中城市房价指数显示,上涨最高的厦门7月份上涨了4.6%。从最近多月数据看,厦门涨幅连续排名在前两名,厦门与合肥持续领先全国涨幅。

表1今年3月以来房价上涨前三名情况

新建商品房住宅涨幅第一涨幅第二涨幅第三

3月厦门5.4%合肥4.6%上海4.3%

4月合肥5.8%厦门5.3%南京4.4%

5月厦门5.5%合肥5.1%南京4.1%

6月合肥4.9%厦门4.7%南京4%

7月厦门4.6%合肥4.2%南京3.6%

根据中国房价行情平台的数据显示,7月厦门房价均价为32537元/平方米,超过一线城市广州1万多元,高居全国第四,直追北上深。

表2:7月中国房价最贵前10名城市

排名城市名称平均房价(元/㎡)

1深圳50,842

2北京47,619

3上海43,052

4厦门32,537

5南京21,695

6广州21,443

7杭州19,386

8珠海18,948

9天津18,887

10三亚17,659

(数据来源:中国房价行情平台)

上海易居房地产研究院发布的《中国住房按揭贷款报告》显示,以居民家庭购置100平方米/套的住房为例,按首付25%、按揭30年计算,5月份,厦门购房者需要付首付款71万,月供达10792元,仅次于深圳、上海、北京,高居全国第四。

外贸出口是厦门的重点行业。“厦门这边从事外贸工作的很多人月薪也就五六千左右,比深圳广州等地都有不小的距离,很多人现在就是不吃不喝也无法供起房子。”在厦门一家外贸出口公司工作的周红说。

“在厦门房价已经涨到这么一个高点的时候再来出限购政策,有点晚了”,中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析,早在2014年二线城市纷纷取消限购政策的时候,他就认为不光是四大一城市,至少包括厦门、南京在内的十个左右的二线城市不应该取消限购,因为这些城市的库存本来就很小,土地供应严重不足。

张大伟说,这些城市的政策本来应该“一直高压”,而不是去库存的问题,但当时就是一刀切,把他们限购政策都放开了。“其实当时就可以预料到,他们放开后,再加上信贷这么松,这些城市房价必然会爆发的。”

在不少业内人士看来,此次厦门的限购力度并不算大,效果也会比较有限,因为即便是在上一轮限购期间,厦门的房价也经历了快速上涨。易居研究院智库中心研究总监严跃进说,厦门此类政策出台后,上海出现的离婚潮现象在厦门也可能会出现。

此外,由于144平方米以上的住宅不限购,业内人士分析,也有可能导致改善性需求挤压到144平米以上的大户型。后续的供给、土地出让的时候对大户型的比例不加限制的话,那么就会导致大户型供应增加,反过头来中小户型的刚需供给更加紧缺。

一大波城市或跟进

实际上,在厦门之前,已有个别房价高涨的二三线城市出台了一些限购举措。比如,此前7月,河北省廊坊辖下的三河市相关部门(三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组)发布通知,自7月7日起,三河市二手房将进行限购,非本地户籍居民家庭限购一套住房,且购房首付款比例不低于30%。

8月苏州出台的限购政策提出,非本市户籍居民购买第一套住房,不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。不过,这样的政策力度实在太小。“严格意义上来说,这都算不上是限购政策。”张大伟说。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,随着市场热度的回升地王的频现,地价超房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年,尽管部分地区已经出台地产调控措施,比如合肥、苏州、南京等,但是,这些政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。

在这种情况下,政策加码到限购也就成为必然。严跃进分析,从后续市场走向看,包括南京、廊坊、燕郊、天津、合肥、武汉、郑州、昆山、杭州、福州、东莞、惠州、珠海等城市的限购可能性比较大。此类城市炒房现象比较严重,而且房价增幅过快,都有可能出台各类版本的限购做法。

不过,即便热点二线城市和环一线城市地区陆续跟进,后续市场的矛盾焦点仍没有得到根本解决。“对这些城市来说,最根本的还是库存和供应的问题。”严跃进说,像二线四小龙,由于库存量太小,如果仅仅是限贷收紧,供应没有跟上,那么到了“金九银十”的成交旺季,房价仍存在继续上涨的可能。

中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞教授告诉本报,从目前经验来看,凡是房地产市场比较平稳,都是土地供应比较宽松的,土地供应节奏比较好。如果政府不是想把土地价格推高,而是想让经济健康平稳的话,政府应该是有操作的办法。土地供应充足十分重要。

张大伟说,此轮一二线城市快速上涨的根源是资金潮下的资产荒。现在的市场基础与上一轮的市场基础都不同的,当时的限购可以把资金挤到实体经济等其他领域去,现在的问题是,实体制造和以及其他产业产能过剩很厉害,可投资的领域有限,而房地产的“地王”还在一直出,因此限购政策效果会十分有限。

他认为,对于已经经历过2011年来多年限购的市场购房者来说,除非信贷收紧,否则抑制作用非常有限。“如果信贷不收紧,这一政策很快将被市场消化。”

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