津城楼市持续活跃 上半年楼市8大政策盘点

来源:房产焦点 2016-07-15 08:53:32

内容提要:上周,记者对天津二手房市场的成交情况进行了详细分析,哪里的房子成交最活跃、什么价位的房子购房者接受程度最大等问题受到广大读者的关注

盘点1:天津住房公积金贷款降利率

2016年1月4日,从天津市住房公积金管理中心获悉,2015年公积金个人贷款利率经历4次下调,五年以上个人住房公积金贷款利率,从2015年初的4.25%降到了3.25%,降幅达23%,新利率于2016年1月1日起执行。

房天下解析,随着银行存款利率下降,本市公积金贷款利率已经降至10年来最低水平。在一定程度上降低了购房者的入市门槛,节省了购房成本,同时也为上半年的庞大成交量做了很好的铺垫。以2015年1月住房公积金贷款80万元、贷款30年、等额本息还款方式为例,4次降息前利率为4.25%,借款人月还款额为3935.52元;降息后利率为3.25%,借款人月还款额为3491.94元,每月少还443.58元,30年内总共节省购房成本将近16万元。

盘点2:首套房最低首付降至两成

中国人民银行、中国银监会2月2日公布个人住房贷款调整通知,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

房天下解析,“去库存”作为今年楼市首要任务,非“限购”城市购买首套房首付两成的信贷政策,将大大降低当地老百姓的购房成本,利于刚需和改善性需求入市,国楼市“去库存”迎来实质性利好。下调首套房尤其是普通住房首套房的房贷首付比,是保护合理住房需求的要求。

刚过去的2015年,全国楼市冷热不均、分化严重。一线城市和部分热点二线城市的楼市成交活跃,价格涨幅明显,其余二线城市保持平稳。而大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段,虽然楼市成交疲软,但出现了复苏势头。因此,这一政策将刺激普通住宅的消费需求。

盘点3:公积金存款利率按一年定存执行

自2016年2月21日起,职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

房天下解析,住房公积金存款利率的提高可以减少公积金非购房提取,吸引公积金存缴职工减少提取率,但余额10万元、年利息400元,对于多数购房者影响甚微。

盘点4:购买二套房契税税率减免

对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。除北上广深外,个人将购买两年以上(含两年)的住房对外销售的,免征营业税。

房天下解析,以购买90平方米以内、150万元的二套房为例,政策调整前需缴纳45000元契税,调整后仅需缴纳15000元,省去30000元。如果购买90平方米以上,150万元的二套房,原先要缴纳45000元契税,现在新政后只需缴纳30000元,省去15000元。

另外营业税政策相比之前的变换也同样主要体现为淡化非普通住宅,特别是高端区域的大户型房源,例如梅江、鼓楼及水上区域,在政策调整前,满两年也需要缴纳差额营业税,在新政策未明确。如果各地落地细节中也按照住房计算,那么对于改善性需求同样有非常明显的利好。

盘点5:3月1日起降准0.5个百分点

自2016年3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

房天下解析,从楼市角度来看,降准对楼市是一个重大的利好消息,宽松的货币政策将导致货币市场流动性增加,间接地提高了老百姓对楼市的心理预期,开发商所担心的库存压力有所缓解。商品房待售面积的不断增加,使得通过公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、降准降息等手段来解决。在经济增速出现下滑的情况下,降准首先是利好实体经济。

盘点6:营改增后仍按5%征收率计征

3月24日,财政部与国家税务总局规定个人将购买不足两年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买两年以上(含两年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

房天下解析,以两年以内100万元的房子为例,营改增前,其应缴纳的营业税为100万×5%=5万元;营改增后,其应缴纳的增值税为100万元除以1.05再乘以5%,等于47619元,即这位售房者少交了2381元。利好楼市去库存举措持续出台,如果二手房市场价格持续稳定的话,则会在一定程度上继续带动成交量,如果房主坐地涨价且超出购房者接受范围,市场短期观望的情况或将继续出现。

盘点7:公积金缴存比不超过12%

4月13日召开的国务院常务会议提出,从2016年5月1日起两年内,规范住房公积金缴存比例,对高于12%的一律予以规范调整,同时由各省(区、市)结合实际,阶段性适当降低住房公积金缴存比例。目前已有河北、天津、福建、吉林、宁夏、青海、重庆等地出台了阶段性降低住房公积金缴存比例的具体办法。在住房公积金缴存比例方面,各地均明确了不得超过12%的“天花板”。如,天津明确自2016年5月1日起住房公积金最高缴存比例由单位和职工各15%调整为12%。

房天下解析,阶段性适当地降低住房公积金缴存比例,可以减轻企业负担,增强企业的活力,促进企业提质增效,有利于增加就业,稳定经济增长。而对于企业普通职工来说,虽然公积金个人账户的收入会受到影响,但拿到手的现金有望增加。张女士说,从5月起,自己的住房公积金的缴存比例由15%下调到了12%,虽然公积金总体上少了,但每月拿到手的工资多了200多元。

盘点8:公积金贷款政策调整

从市公积金中心获悉,按照天津市住房公积金管理委员会通知,本市对个人住房公积金(组合)贷款相关政策作出调整:职工家庭购买首套住房的,贷款最高限额60万元;购买第二套住房的,贷款最高限额40万元;停止向第三套及以上住房发放个人住房公积金(组合)贷款。离婚的也按离婚前的征信和公积金提取情况审核。本通知自2016年7月1日起施行。

房天下二手房金融事业部主管张雪玲表示,该政策对于首次购房的刚需人群影响有限,刚需购房基本为首次使用公积金购买首套住房,只是公积金贷款限额由新政前的80万元降为60万元,使用组合贷款方式的购房者在按揭比例上有一定提升。而对于购买二套房屋的改善购房者,即使用过一次公积金贷款或者一次、多次提取过公积金的,最高只能贷款40万元,而购买第三套及以上住房的将停止发放个人住房公积金(组合)贷款。此次政策对于购房套数有了明确的界定,预计与新政前相比,购房成本有所增加,根据购房需求及套数不同增加的成本也会有所差异。改善购房者的入市门槛将会提高,观望情绪持续加浓。而针对前段时间二手房市场中投资需求增加的情况,预计新政后将会得到抑制。

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