房价调控蔓延到合肥 其他二线城市还远吗?

来源:搜狐新闻财经 2016-06-23 08:31:00

林小昭

房价节节高之后,二线城市也面临着政策收紧的压力。今年以来二线楼市“四小龙”中房价上涨最猛的合肥也要出手了。

据合肥媒体报道,6月21日,合肥市土地管理委员会召开第五次主任会议,合肥房产局、招商局、土地局、财政局等20多部门参加会议,明确合肥不会出台限购政策,但会出台差别化信贷政策,如首付门槛提高,地王一个月内付清地款等。

合肥房价中西部最高

此次政策收紧的一大内容是实施差别化信贷政策,居民家庭首套房(未购置过)申请商贷最低首付比例仍为25%。部分情形下,申请商贷首付款比例提升至40%或60%。

在土地供应方面,“合肥市2016年下半年每月居住用地供应面积原则上不少于1000亩”、“实行差异化供地政策,在住房价格较高、波动较大区域,增加用地供应”。此外,合肥将提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%、“缩短居住用地的土地出让金缴纳时限”、“取得用地价格超过当地历史最高成交单价(或楼面地价)的,房企须在合同签订后1个月内一次性付清”。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称,合肥政策收紧意味着,过去全面宽松的趋势不再,在市场分化的基础下,调控政策将明显分化,托底盖帽开始出现,这种情况下,房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策,更多地将会升级到“一城一策”。

值得注意的是,合肥也成为新一轮楼市调控中第一个政策收紧的中西部城市。自去年底以来,合肥房价快速上涨,与厦门、南京、苏州三个沿海发达城市被媒体并列为二线楼市“四小龙”。

根据中国房价行情平台的数据,5月份,合肥的房价均价达到11503元/平方米,房价已经超过武汉,成为中西部地区房价最贵的城市。在增速方面,5月房价同比增长了47.69%,仅次于深圳,位居全国第二。若按行政区来看,合肥的经开区增速达到了49.68%,包河区增长了49.01%,蜀山区增长了48.52%。这三个区都在合肥中心区的南部,向着巢湖的方向。

易居研究院智库中心《全国70城住房库存报告》显示,合肥房地产市场的库存去化周期仅为2个月。而易居研究院智库中心《全国70城住宅价格指数报告》显示,合肥房价近几个月均在全国前二的位置,房价上涨压力异常大。

房价过高对制造业不利

尽管近年来合肥经济的快速发展和发展前景是合肥房价上涨的重要支撑,但房价上涨过快、过高反过来可能影响到当地的经济社会发展。

自2008年金融危机以后,随着沿海的劳动力和土地等各种成本要素的提高,沿海的大量产业转移到中西部地区,其中,长沙、重庆、武汉、合肥等省会城市(直辖市)成为沿海制造业巨头落脚的重要基地,在产业转移落户的同时,这些城市经济快速发展,成为近年来我国经济发展最快的城市。

例如,2015年,合肥经济总量超过福州和长春,位居全国省会城市第十二位,十年来赶超了8个省会城市,这其中,沿海产业的制造业转移落户是经济高速发展的一大因素。

由于紧邻长三角经济发达地区、承东启西的地理位置、较低的综合成本、良好的高教资源以及安徽充足的劳动力资源等优势,加上皖江城市带承接产业转移示范区的获批和建设,作为该示范区的核心城市,合肥吸引了美菱、荣事达、海尔、格力、长虹、美的、华凌、三洋等家电巨头落户,并一举发展成为全国最大的家电制造业基地。

制造业的发展壮大对合肥区域经济快速发展至关重要。合肥市统计局的数据显示,2015年全年生产总值(GDP)5660.27亿元,按可比价格计算,比上年增长10.5%。其中,第一产业增加值263.43亿元,增长4.4%;第二产业增加值3097.91亿元,增长10.6%;第三产业增加值2298.93亿元,增长11.0%。尽管第三产业增速较快,但就总量而言,二产仍占据合肥GDP的55%,对合肥区域经济的发展十分重要。

而且,与东部沿海地区的北上广深和杭州、厦门等一二线城市逐渐依靠三产拉动不同,在未来相当长的一段时间内,合肥仍需要通过二产的发展,逐步做大城市经济和人口规模,带动安徽的工业化和城镇化的进程。

数据显示,作为一个户籍人口接近7000万的农业大省,目前安徽城镇化率仍明显低于全国平均水平,工业化和城镇化仍有很大的空间。2015年安徽城镇化率低于全国5.6个百分点,居全国第22、中部第5位。作为安徽的单极核心城市,省会合肥将起到非常重要的带动作用。

但目前合肥主城区人口仅为330多万,在中西部城市中不仅远不如武汉、成都、重庆、西安,也不如郑州、长沙、昆明等城市。也就是说,未来通过工业化进程的加快,才能带动合肥城市经济的做大做强,从而提升整个安徽的城镇化水平。

上海易居智库研究中心总监严跃进对本报分析,制造业的发展需要一个较低的综合成本环境。房价上涨过快、房价过高,尽管地王频出,政府卖地收入赚得盆满钵满,但同样也会造成房租等各种生活成本的提高,进而会阻挡年轻人流入的步伐,从而影响当地经济的发展。

与合肥同类型的中西部城市如长沙、重庆等,近年来经济高速发展,也是得益于制造业的快速发展。而重庆、长沙等地供应充足,房价一直维持在较低的水平,为实体制造业发展提供了较好的外部综合成本环境。一旦合肥房价上涨过快、过高带来综合成本高企,那么未来合肥在与同类型中西部城市的竞争中就可能处于不利的位置。

合肥也已意识到了这种风险。合肥市主要领导近期表示,合肥房地产要加强调控,防止过快增长。否则,房价抬高了城市门槛,无形中也影响城市的竞争力。

在信贷收紧的同时,合肥正在积极加大土地供应的力度,严控土地溢价。严跃进认为,信贷收紧是合肥楼市调控的一个关键性标志,二线城市政策收紧或由此开启。信贷收紧必然带来市场交易的下滑,对于房价的抑制有积极的作用。信贷收紧、市场降温后,也为后续增加楼市供应、稳定房价提供了缓冲时间。

点击查看原文

相关链接