苏州:一个二线城市的楼市样本

来源:人民网房产频道 2016-05-23 08:12:00

原标题:苏州:一个二线城市的楼市样本

很多房产中介门挨门

房产中介称最近生意下滑的厉害

苏州湾壹号售楼处里人依然不少

苏州从去年下半年以来房价涨势凶猛,是少数房价领涨全国的城市之一。苏州楼市的现状可以看作是当前国内二线城市的一个典型样本。在这里,不仅有某楼盘突然大降价的传闻,也有同一套房子价格忽高忽低的走势,还有限购令出还是不出的疑云,当然这里也是不少上海人钟爱的购房地点。

从上海虹桥机场航站楼出来,无需从交通枢纽出来,只需步行大约十分钟就到达虹桥高铁站,乘上高铁大约30分钟即到达苏州园区站。苏州园区全称是中国新加坡苏州工业园区,苏州本地人都习惯称“园区”。园区位于苏州市区的东部,再往东即是苏州下辖的昆山市,再往东即是上海,两地相距不到70公里。毗邻上海的区位优势,加上苏州本身强劲的经济势头,使得近一年来苏州的房价也紧跟上海,尤其园区是苏州房价的最高地。

探疑

苏州湾壹号房价真降了9000元?

热度之中也夹杂着冷新闻。这几天,苏州一处楼盘每平方米直降9000元的消息在网络上迅速传开,有媒体称这可能成为苏州火爆楼市的一个转折点,引发了很多有房人和没房人的关注。这个消息称,位于苏州吴江的苏州湾壹号楼盘在5月7日新开的楼盘,每平方米均价开在了17000元,而其上一个楼盘报价则是26000元。那么在眼下房价涨势凶猛的苏州,苏州湾壹号真的“崩盘”了吗?

“怎么可能降价,我们的房子一天就被抢空了!”5月21日,北京青年报记者以买家身份来到苏州湾壹号的临时售楼处。尽管已经是连着第二天下雨不止,但售楼处的客户并不算少,售楼处前停着20来辆轿车,还有很多其他楼盘的销售人员在这里趁机推销。

售楼处内虽说不上拥挤,但看楼的、签约的人都有。对于降价9000元的说法,售楼处的工作人员挺气愤。“我们是被对手在黑”,这位售楼小姐点了一家北京开发商在附近开的盘,说是他们散布的这个消息。

苏州湾壹号位于连通苏州市区与吴江区的苏州湾大桥吴江一侧,已经成型的东太湖生态公园位于楼盘北侧。楼盘分为东西两个片区,此前先开售的是东片区,最早从前年底就已开盘销售。据周围一位居民介绍,当初开盘时的毛坯房均价是7000元,后来就一路上涨,去年中大约是11000元。媒体所说的上一期卖26000元的正是东片区最后一幢楼,也是最北面正对生态公园的“楼王”,全精装修。

而被媒体称作直降9000元的楼盘是西片区最先发售的两幢楼——17和19号楼,这两幢41层的楼房只有160多和190多平方米两种户型,均为毛坯房。这两幢楼在5月7日以17000元开盘,当日即被认购完毕,而且基本已经签约完毕。“160多的户型肯定没有了,只有190多的还剩一套,是买家贷款没办下来放弃的。”她告诉北青报记者,如果想选其他户型,另一幢楼近期就会开盘,但价格还没出来。

还有不少来看房的客户也都询问起降价9000元是怎么回事。售楼小姐反问,“精装房和毛坯房、景观房和普通房怎么能比?”她表示,上一期26000元的那幢楼如果做成毛坯房价格应该在20000多一点,其景观正对着生态公园,与17000元的普通楼房的差价是合理的。她还表示,东片区景观最好的三幢临太湖楼盘未来如果也做精装修,开盘价应该不会低过30000元,肯定要超过26000元。

据一些在苏州湾壹号门口推销其它楼盘的销售人员告诉北青报记者,“降价9000元”的消息倒是帮楼盘吸引来不少客户,所以他们也来这里搞销售了。他们卖的房子价格都比苏州湾壹号要低,多在13000元到15000元。

现象

同一家房产中介的网店相隔仅200米

在园区东沙湖路上,一座港资地产商开发的楼盘前几期已经入住,后几期正在陆续开盘。在最靠东段的一条底商街上,共有11家店铺,其中5家都是房产中介,既有全国连锁也有本地的小规模地产中介。

在苏州园区的很多地段,房屋中介在商业街上随处可见,甚至信义等多家台资房产中介也都开有店铺。据我爱我家的一名员工告诉北青报记者,整个苏州的我爱我家就有180多个网点,链家也基本是这个数字,加上他们每天派到街边路口的流动网点,基本每个楼盘都有人把守。在很多热点楼盘,我爱我家、链家这类大型中介很多网点相距不到500米。在东沙湖路上,有两家我爱我家相隔仅200米,两个链家也是马路对面一边一家。

“前几个月生意太忙,只能加密网点,只要有房源肯定就能挣到钱。”一名房产中介告诉北青报记者,不过他承认最近生意下滑得比较厉害,“大概从3月中旬开始的!”对此他表示不很担心,“跌肯定跌不下来,只是前期涨得实在太疯了,该缓缓了!”他认为这里的房子品质普遍较好,刚需和投资客都有很大需求。

他所说的刚需,不仅来自园区内大量的年轻就业者,而且还包括苏州老城区的本地人。据了解,苏州对老城区有严格的保护措施,基本没有新房出售,而老房基本都是上世纪80、90年代甚至更早的小区,无论房屋面积还是格局都很难适应现在人的需求,因此很多住着城里老房子的苏州本地人也愿意到环境更好的园区置办一套房子。另外还有一个重要的原因是,园区的新建学校普遍质量较高,整体而言是苏州教育质量最高的。

调查

上海买家说“再涨也值”

北青报记者在采访中了解到,前期苏州房价涨得最猛时,在园区购房的有相当一部分是来自上海的普通市民。尽管上海人来买房的比例并没有权威说法,但有的中介说“占一半”,不过现在来买房的上海人已经明显少了。

5月21日下午,北青报记者在采访时就遇到一对从上海来看房的周姓夫妇,将近60岁的他们是趁周末坐高铁来看房的。周先生告诉北青报记者,是在这边买了房的同事推荐他们来看看房的,“我们买房不单纯是为了投资,也想找个养老的地方,要能大涨我们就卖了赚笔钱,不涨就留着以后自己住,一二百万的价格我们还承受得起!”

北青报记者在采访中发现,很多来这里买房子的上海人都是成交以后再找原中介公司把房子挂出去,通常价格涨10%到15%,很多楼盘的价格就是这么涨起来的。但其实他们并不是专业的投资客,很多都是像周姓夫妇那样抱着“能卖出去就赚笔钱,卖不出去留着自己住也挺好”的心态。

其实关键在于,很多上海人觉得现在苏州的房价还可以接受,甚至说“苏州的房价再涨点也合算”。周先生对比自己在上海郊区的一套投资房说,苏州这边的生活便利性不比上海差,环境甚至更好,挺适合生活的。“想回上海坐火车半个钟头就回去了,听说以后还要有地铁直接联上上海地铁,一切都挺方便的。”

的确,苏州近几年的发展非常迅速,尤其是园区的规划建设确实让人耳目一新。这里所有区域都是按照地块规划,楼盘基本都是新建小区,没有老城市那种零散居住区,每座小区周围都有配套的商业设施、学校、幼儿园等,而且很多免费的公共园林也遍布整个区域。

发现

小区保安、保姆也在谈房价

“那套房子还没动,卖的不降价,买的也不出手,看最后谁坚持住!”在园区湖东板块的一个高档楼盘门口,保安正与一位上岁数的业主阿姨冲着不远处的一家房产中介公司聊天。

这个小区是这一带的热点楼盘,按照地产中介的说法,这个小区的房价从去年下半年至今已涨了将近60%。从保安与业主阿姨的对话能够听出,他们已经旁观那套房子好久了。在这里,很多人都关注着旁边中介公司的报价,由此推算着自己家房子的价值,无论他们有没有卖房的意愿。其实对于这里大部分业主来说,他们的房子都是自住而且仅此一套,房价的数字变化更多的是对他们当初咬牙买房决策的肯定。现在这里的绝大多数人都坚信“越早买房越合算”。

与保安聊天的这位业主阿姨,是两年前从老家来这里帮孩子带小孩的。她已经习惯每天买菜路过中介时都瞟一眼,两年来她亲眼见证了自家房子的价值从170万涨到250万。“当初孩子说出首付给我们在小区买套小房子,我没同意,现在看至少损失了60万!”她这段关注的那套房子跟自己家的户型一样,3月份时业主挂出250万,后来又涨到270万,当时有人要250万买他没同意。但后来房价开始下来,现在250万又挂了一个多月了还没卖掉,有人要240万买他没松口。

在园区很多热点小区里,不仅业主关心着房价,连小区的保安甚至来务工的保姆都对小区的房价走势清清楚楚,他们甚至对小区里哪家在卖房子、卖多少钱都如数家珍。

“关键是这一年多太刺激了,房价就像打游戏,动不动就多了少了几十万!”一位受雇小区业主的保姆说,“搁谁都爱看这个热闹”。也正因此,很多精明的买房者往往会先到小区向保安们打探打探消息再去中介。

不过北青报记者在采访中感觉到,人们对这里未来的房价走势看法截然不同。就像一场不可预测结果的游戏,太多的偶然个案决定了你无法从已经成交的交易中找到规律。一位业主告诉北青报记者,他的一个朋友3月份时想买房子,在中介公司看中一套210万的房子,看房后也很满意,但他临时出了个差,一周后回来听说业主因为急着出手已经以190万元把房子卖掉了。但半个月后,这幢楼同户型的一套房子又以220万元成交。他说自己已经摸不透房价怎么走了。

观察

限购令出台传闻下的苏州房价

虽然近期在网上被炒得火热的是苏州湾壹号降价9000元的话题,不过这个消息对于苏州人来说似乎并不太关心。“其实那里已经是吴江了,不是苏州人所说的苏州呢!”据北青报记者了解到,吴江原是苏州下辖市,去年才变为吴江区,但在很多老苏州人的眼里,那里并不属于苏州市区。“那里的房子主要是卖给吴江人的,苏州人很少去买!”一位房产中介也这样说。

对于苏州人来说,5月20日苏州园区的“风华里”楼盘突然降价4000元倒是更引起他们的注意。园区一直是苏州房价最高也最坚挺的区域,但5月20日开发商突然宣布抛出一批28000元/平方米的房子,而之前5月8日的那批均价是32000元/平方米。时隔不到两周降了4000元。

5月21日北青报记者来到这个楼盘,周围的中介也都在议论这件事。“肯定有影响,之前挂出来的一些业主主动把报价降了一些,降幅大约在10万!”不过北青报记者在采访中了解到,此次开发商对房价降得相当低调,并没有打广告宣传,更多的是售楼处人员在自己的微信圈里传播。在该楼盘的一处样板间,独自守在这里的保安表示自己也只是听说降价,但不太清楚具体情况。“原来开盘时也会向我们通知价格、户型什么的,但这次没有跟我们说!”

北青报记者了解到,此次风华里新加推的是20号楼,不分朝向户型一律28000元/平方米,而半个月开盘的是15号楼,均价32000元/平方米。从位置上看,20号楼确实不如15号楼。

其实,让很多苏州人关注的还不仅仅是园区这个热门楼盘的突然降价,这几天苏州都在流传要出台限购措施。有消息称,上周苏州相关部门已经开会商讨限购问题,传言本周就会公布。有人分析,风华里选择此时降价应该跟这个传言有关。但也有自称知情的人士说,上周讨论的限购政策最终并没有通过,短期不会出台。但他也承认之前苏州房价涨得太疯了!

但无论限购与否,过度的持续上涨确实已经使苏州的楼市进入敏感时期,每一个靠谱或不靠谱的风吹草动都会影响人们紧绷的神经。

内存

苏州:被官方数据“遗漏”的楼市热地

不知是什么原因,在国家统计局每月对全国70个大中城市的房价监测中并不包括苏州,因此对于苏州房价涨势并没有官方的权威数据。但从民间的统计数据看,苏州是少数房价领涨全国的城市之一,其中去年下半年以来的涨势尤为猛烈。

根据中国指数研究院5月1日发布的4月份全国百城新建住宅价格指数显示,惠州、昆山、中山、厦门和苏州是五个环比涨幅超过5%的城市,而值得注意的是,昆山也是苏州的下辖市,这意味着在全国房价涨幅前五的城市中,两个均在大苏州范围内。对此,该报告指出,上海调控政策效果显现,成交量有所回落;其周边的惠州、昆山承接外溢需求导致热度上升。事实上,这一外溢因素已经成为二线城市房价上涨的主要动力。在前五的城市中,惠州和中山紧邻限购的深圳,昆山和苏州紧邻限购的上海,这种特征十分明显。另有数据显示,今年前20周,苏州房地产成交量同比增长了56.88%。

另一份来自易居研究院上周发布的报告则显示,截至今年3月底在其监测的国内35个城市新建商品住宅存销比即去库存周期为11.5,其中苏州的存销比排名倒数第三,存销比仅在3至4,这意味着只需3至4个月时间就可以把苏州住房库存消化掉,显示出其房价上涨压力较大。这份报告称,对于目前部分库存不足的城市而言,后续补库存的需求和动力会增强,此类补库存策略会通过房企的积极拿地而得到体现。实际上,此前苏州的地王现象已较为疯狂,以致上周当地政府将物块土地紧急撤拍。这一切都能显现出苏州楼市的热度。

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