老旧小区装电梯咋这么难(特别报道·老旧小区的烦恼)

来源:房产焦点 2016-04-11 03:12:32
制图:李姿阅

一边是光鲜亮丽的高楼大厦,一边是破旧低矮的老旧小区,如今,在一些城市,我们往往能看到这样的画面。过上更宜居更美好的生活,是所有城市居民共同的愿望。没有电梯,排水不畅、水质不好……一些老旧小区的居民往往面临着配套设施不完善、生活不方便等诸多烦恼。城市工作要把创造优良的人居环境作为中心目标,加快老旧小区改造,有序推进老旧住宅小区综合整治……中央城市工作会议为解决这些烦恼指明了方向。

抓城市工作,就要抓住城市管理和服务这个重点,彻底改变粗放型管理方式,让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。补上一块块老旧小区的民生短板,也是补上一块块城市管理和服务短板的过程。

从本期开始,我们的记者走进老旧小区,倾听居民的诉说,分析百姓烦心事背后的难题,探求破解难题的有效路径。

——编者 

每个城市,都有大量建于2000年之前的老旧小区。如今,小区中的很多居民逐渐进入迟暮之年,上下楼越来越不方便,生活质量因此大受影响。老楼旧房“加梯”改造成为现实的需求。顺应民生期待,各地纷纷出台政策和指导意见,补贴资金,提供指导,大力支持。

然而,记者在走访中发现,目前老旧小区“加梯”改造成功者为数不多。“加梯”之路卡在哪里、难在哪里?出路又在哪里?

住户利益冲突是最大障碍,协商及经济补偿低层住户是关键

“看,就是那张铁皮下的坑。”家住北京市朝阳区慧忠北里第二小区的王奶奶指着楼下的大铁皮说,那是为加装电梯留下的地坑。

2009年,第二小区114和115号楼决定加装电梯,但一、二层住户坚决反对,因为担心影响他们房子采光,还有噪音干扰,“结果电梯硬是没装成。”王奶奶抱怨道。

“北京对老旧小区加装电梯实行一票否决制,门栋12户人家,一家不同意都装不了。”当年加装电梯的牵头人王强(化名)颇为无奈地说,为了取得一、二层住户的同意,高层住户们可没少费心思:又是带他们去参观样品电梯,又是提出经济补偿。“但一部电梯总共才几十万元,他们一户就想要20万元补偿,哪有那么多钱!”

“这事儿最难的就是如何让业主们取得统一意见,反对意见80%—90%来自低层住户。”刘先生是朝阳区某单位大院小区业主代表,他全程参与了小区加装电梯。他说,低层住户反对原因无外乎噪音困扰、影响采光、日后物业费上涨等,反对意见有其合理性。“协商以及一定的经济补偿是关键。”刘先生所在小区主要依靠住户都是同一个单位的人际关系优势,做通了低层住户的工作,成功加装了电梯。

同样享受到“加梯”便利的上海美丽园社区共建联合会负责人介绍,上海的政策相比北京宽松,只需2/3业主同意即可,但低层住户利益的协调同样很难,离不开一轮又一轮的劝说、协商工作,“整个工作就是了解、设计、劝说、不同意,了解、设计、劝说、不同意……了解、设计、劝说、同意。”

装电梯共加盖了46个图章,工程量是新建小区的2倍

许多老楼旧房“加梯”卡在了业主同意关。闯过了这一关,还有许多难题。

上海市《增设电梯的实施流程图》总共有13个步骤,但实际操作起来起码有40多个小流程,建委、规划、房管、绿化、消防……成功“加梯”的上海怒江苑小区总共盖了46个图章。

“老旧小区加装电梯改造,整个项目工作、工程量下来是新建小区的2倍。”刘先生感慨道。

中国科协咨询中心原副主任李性慈介绍,老楼旧房“加梯”手续如此繁琐,一个重要原因是受限于传统电梯的技术瓶颈。比如,传统电梯挖坑要到1.5米至1.8米深,对于老旧小区而言,这往往会触碰到地下管网,这意味着地下供电、供水、供气、排污等各管道都需改道。“协调这么多部门做管道改线工作不仅花费高,而且工期稍有耽搁,整栋楼就可能停水、停电等,对业主生活造成的困扰太大。”刘先生所在的小区,每部电梯70万—80万元的加装预算中,一半用在了管道改线。

居民自主协商,政府引导协调,新技术突破,共破“加梯”障碍

老楼旧房“加梯”难,但“加梯”刚需却摆在那里。根据有关部门统计测算,目前北京可加装电梯的老旧及新建多层住宅楼约1.2亿平方米,逾3万栋;上海7层楼以下没有电梯的多层楼房面积约1.5亿平方米,逾20万栋;广州有5万栋旧楼未加装电梯……

破除障碍、满足刚需,是下一步努力的方向。

“在住户间的利益协调上,居民自主协商是主体,但政府的引导作用不能缺失,同时也应提供一定的协调机制。” 国家行政学院政府经济研究中心主任、老旧小区更新和既有建筑改造研究院院长王健说。

厦门市出台的《既有住宅增设电梯指导意见》就明确提出,业主对增设电梯有异议的,住宅所在的街道办事处、社区居委会应当应业主请求,组织调解;如果业主之间协商或调解不成的,可依法通过民事诉讼途径解决。

此外,就加装电梯出资额如何分摊,厦门市的《指导意见》提出:业主可自行协商出资比例,也可参照以第三层为参数1,第二层为0.5,第一层为零,从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数,即第四层1.1,第五层1.2……这为小区居民协商提供了参考依据。

同时,电梯行业本身新技术的突破也为“加梯”之路带来便利。“目前,国内已研发出浅坑式电梯,只需挖坑20厘米,不会对老楼原有地下管网造成影响,这为‘加梯’省去了许多麻烦事儿。”李性慈说。

安道利佳智能科技(北京)股份公司则另辟蹊径,研发出了楼道智能代步器,首次应用到北京市丰台区德鑫嘉园小区17号楼。“只要刷一下电梯卡,脚踏板会自动打开,人站上去,就会开始自动传送。”德鑫嘉园小区该项目负责人翟建国说,“它就像一辆楼道里的公交车,把居民接力从一楼送到家门口。”由于楼道智能代步器对原有居住环境影响小,居民之间的矛盾小了很多。“声音很小,在屋里一般听不见。整个机器是贴着楼梯扶手安装的,也不太占空间。”一层住户刘大妈说。

《人民日报》(2016年04月11日17版)

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