深圳楼市周评:新房成交量连续五周下滑

来源:房产焦点 2016-04-06 10:56:51

证券时报网(www.stcn.com)04月06日讯

证券时报记者张国锋

“3·25”新政、评估价上调,深圳近期出台的系列调控措施,在提高购房者门槛的同时,严格地限制了投资客炒房,从信贷的角度对促进房价大幅上涨的贷款规模和杠杆进行了明显的调控。

从效果来看,本轮调控成效显著。截止上周(3.28—4.3),深圳新房成交量已经连续5周下滑。与此对应的是,此前火爆异常的上海楼市,也在“3.25”新政之后,热度急转直下。上周上海商品住宅成交面积环比前一周下跌60.44%,成交均价为32916元/m²,环比前一周下跌3.42%。

有业内人士指出,虽然沪深两地楼市调控政策联袂落地后,短期内一线城市初见降温,房价暴涨将会得到相对遏制,泡沫风险相对降低,但很多投资客将可能转战二线城市,如深圳周边的惠州和东莞,在2016年3月全国房价环比涨幅榜中,东莞和惠州分居一、二位。他们也指出,对于一线城市爆炒的火力都没有带动起来的三四线房地产,未来一线城市降温对其可能是“雪上加霜”。

新房成交面积不及春节前一半

上周仅有一个住宅批售,批售面积为8.5万平方米,有1074套新房。自2月以来至今全市仅有四个项目拿下预售,住宅批售市场异常冷清。

从推盘来看,上周有3个项目入市,总计推售套数为395套,大幅低于此前一周的1520套,下滑明显。继“3·25新政”以来,新房的入市速度与成交量较之前回落幅度较大,市场降温明显,符合此前市场预判。有专家指出,在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下,预测未来一线楼市将会进入调整阶段,新房入市量与成交量将会持续处于低位。

根据深圳市规土委数据显示,上周深圳一手住宅成交652套,成交面积为约7.05万平方米,分别下滑16%和15.7%,新房成交面积已连续五周下滑,不及春节前成交量的一半。分析认为,春节后市场一直比较冷淡,客户观望情绪浓厚,特别是“3·25新政”之后,新房的成交量明显下滑,在提高购房门槛和打击投资客的情况下,未来一段时间内新房成交量将会持续低位。从上周的情况看,上周一手成交价格约为4.96万/㎡,环比下降7.6%。

根据深圳中原监测数据显示,上周二手住宅共成交4799套,成交面积为约40.88万平方米,较此前一周分别环比上升了33.27%和29.14%,创2013年4月份以来周成交量新高。业内人士指出,4月1日评估价上调前的最后一周,过户量井喷,最末2天日均过户超千套。但由于“3·25新政”出台,社保1改3,提高首付,预计未来一段时间内市场的成交量将会有所调整。前期上涨幅度较大的深圳市场将会逐渐进入调整阶段,特别是在政府调控与价格双面压力下,未来市场有可能面临转折点。从上周的情况看,二手住宅成交均价仍为5.19万元/㎡,环比小幅上涨0.55%。

超过六成板块业主下调报价

记者走访部分中介门店时发现,在“3·25”新政出台以后,市场观望情绪进一步加重。门店的访客量相比此前有所减少,且放盘价格有所降低。

有中介告诉记者,由于入市门槛明显提高,部分失去购房资格的刚需客不得不暂时放缓置业计划,或转向临深片区,其他客户则对市场保持更为谨慎的态度。业主持续下调放盘价格。

根据深圳中原研究中心提供的数据显示,有53%的经理人看平后市,看跌后市的占比26.3%,环比增加了3.86个百分点。在调控政策落地后,业主仍在下调报价,降价幅度大约为5.6个百分点。

据了解,目前,深圳全市超过六成板块在下调报价,其中南山南区和南山北区降幅分别为1.9%、1.7%。新政出台后,市场观望情绪进一步加重,各片区业主加紧降价抛售,如南头下调2.7%、后海下调2.3%、南油下调2.5%、蛇口下调1.8%。福田竹子林片区连续4周下调报价,本周降幅达3.4%;长城大厦片区业主下调6.1%。同时,前期涨幅较大的龙华区本周下调0.2%,已经连续5周下调报价;坂田区的业主报价也连续4周下调,跌幅扩大至1.7%。此外,从业主报价的房源占比来看,近三成房源的业主报价下调幅度在1~5%之间。

深圳中原研究中心分析认为,根据中国发改委物价监督中心的说法,房地产价格后续还会整体上涨,不同城市走势会继续分化。未来资金价格仍将下降趋势,源于实体经济对货币信贷资金的需求下降、货币供给增长相对较快、以及工业品出厂价格持续下降。农产品(13.39,0.11,0.83%)价格涨幅将继续缩小,极少数农产品价格会出现较大幅度的上涨,大多数农产品价格上涨乏力。劳动力价格涨幅则将会趋缓。

其指出,过去一个月来,国际评级机构接连下调中国评级展望。首先是3月初,穆迪刚刚宣布下调中国主权信用评级展望和71家企业的评级展望。上周五,标普也下调了中国主权信用评级展望至负面,同时下调香港评级展望至负面。中国政府债务上升、外储下降和推进改革的不确定性是评级机构作出下调决定的主要原因。同时财新发布数据表示,银行业金融机构不良贷款余额逾2万亿元,同比增长近35%,不良贷款率为2.08%。最近外围经济数据与我国金融数据均表明我国经济仍然在筑底,在此情况下,严厉的调控政策将会带动大量资金快速离开一线楼市,未来一线楼市将会面临较大的挑战,将会逐渐进入调整期。

(证券时报网快讯中心)

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