应对房价上涨压力 南京、深圳等核心城市调控加码

来源:房产焦点 2016-02-28 23:18:44

一边是三四线城市面临着巨大的库存压力,一边是深圳、上海、北京几个一线城市和南京、苏州等二线核心城市的房价节节升高。目前,楼市的分化仍在加剧。在三四线城市仍需一系列政策刺激加速去库存的同时,几个房价上涨迅猛的核心城市则在收紧调控,为楼市高烧降温。

南京调控放“大招”

南京市政府日前出台《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》(下称《意见》),明确将着力供给侧结构性改革,用好政策工具箱,优化库存结构,同时改善供求关系,实现房地产市场健康发展。

目前,南京房价面临着较大的上涨压力。根据国家统计局公布的1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,1月份南京新建商品住宅价格环比大涨2.5%,月涨幅赶超首都北京,仅次于深圳、上海,位列全国第三。同比来看,上涨10.8%,仅次于深圳、上海和北京三大一线城市,位列全国第四。再加上,南京河西新地王楼面地价突破4万大关,带动周边楼盘闻风而涨等因素,上涨压力不小。

根据上海易居研究院的1月份50城库存报告显示,南京的存销比仅为4个月,在所有城市中去化周期最短。而且有限的库存还有相当大一部分在外围区域,如高淳、溧水两区库存去化周期分别为17个月和23个月,扣除外围区域因素,中心区域的去化周期更短。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析,像南京目前的去库存周期如此之短,房价正面临着相当大的上涨压力。对地方政府来说,后续亟需加快供应的步伐。

《意见》提及了加大土地供应、调整拍地方式、严控捂盘惜售等方式为“高烧”的楼市降温。在土地供应方面,去年以来,南京地王频出土地出让楼面地价屡创新高,对房价上涨推动明显。

对此,今年该市商品住宅用地供应不低于500公顷,特别是在商品住房供应偏紧、库存较少的区域,增加土地供应量;而在商品住房库存量较大区域,要减少土地供应量。同时,对商品住宅地块,当土地价格溢价率达到45%时,调整竞价方式,转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。据南京市国土局相关负责人介绍,土地供应偏紧的江北等地区将加大土地供应量,接下来浦口区就有两个地块入市。

针对南京土地拍卖场频现“地王”的现象。《意见》明确“对商品住宅地块,当土地价格溢价率达到45%时,调整竞价方式,转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。”

同时,为严格土地出让合同管理,南京将加强商品住宅用地供应监管力度,确保开发企业按时交纳土地成交价款,按时开发建设。加大闲置土地处置力度,打击故意囤地行为,对因各种原因暂未开发的土地要采取有效措施进行消化盘活,增加市场供给。建立土地市场诚信体系,将存在拖欠土地出让金、闲置土地等失信行为的单位列入黑名单,限制参与土地市场竞买。

在房价上涨预期强烈的时候,不少楼盘即使具备大批量入市条件,但部分开发商为观望市场往往只是以一幢楼节奏慢慢推,价格节节上涨,接下来,这样的开发行为将被喊停。

《意见》明确,根据年度计划指引,分季度、月度及时采集开发企业项目信息,结合土地供应、规划审批、价格指导、信贷投放等情况,合理引导上市规模和上市节奏。为扩大形成有效供应量,适度调整单次上市量,供应偏紧区域普通商品房住宅单次申领规模宜为3万平方米左右。

在价格方面,南京市物价局相关负责人表示,对社会反映强烈价格上涨压力较大的区域和楼盘,及时开展商品住房成本调查,了解房价成本构成,掌握房价真实信息,督促开发企业根据城市和经济发展,以及居民收入的实际情况等因素,依照市场情况制定合理的销售价格,防止提前透支价格预期,造成房价虚高。

核心城市调控加码

除了南京,其他几个房价上涨较快的城市如深圳、上海的调控也在进一步加码。

在深圳,此前深圳市市长许勤在深圳市六届人大二次会议记者会上表示,深圳去年房价上涨过快,和全国二线城市的房价方向不太一致。因此,深圳正在研究调控政策,确保房价在合理区间。

目前,限购进一步升级的消息已传遍深圳。消息称,深圳已计划调整非本地户籍人口的购房准入条件——购房人士社保缴纳年限由1年变成3年,并于短期内执行。除了限购政策外,业内认为深圳还可能会在信贷、税费等方面进行调控。对此,相关部门并未做出明确否认。深圳市规划和国土资源委员会相关负责人表示,目前相关政策正在研究之中。

在上海,针对房地产市场存在的结构性问题,上海市发布新政要求进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%。此外,轨道交通站周边区域(中心城区、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上。此外,保障性住房的中小套型住房的供应比例,中心城区为100%,郊区不低于80%。

“这显示出地方政府对于房价过快上涨的担心”。同策咨询研究部总监张宏伟认为,楼市已经出现过热的城市,政府对于楼市调控政策层面开始转向,收紧信号出现。

不过,尽管调控加码,但楼市供求关系紧张的格局仍将继续。以深圳为例,目前深圳新建商品住房用地主要来源于城市更新,未来5年,深圳每年仅0.33平方公里的新增住宅用地供应,新地几乎无地可供,房地产住宅项目90%来自旧改。

张宏伟说,像深圳新增建设用地少得可怜,对住宅市场来讲,势必会造成未来供不应求的局面;从商品住宅市场去化周期来看,去年至今,整个市场去化周期也就6~7个月,甚至有时候更低。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析,今年楼市调控的一大焦点在于加快供给侧的改革,尤其是土地供给的变化。目前在政策的持续刺激下,整体市场的分化仍在延续,一线城市和部分二线核心城市已十分火爆。因此,在土地供应方面,在库存压力比较小的城市,尤其是一线城市和二线核心城市必须要增加供给量,加大中小户型供给。

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